تفاوت رفتار قیمت مسکن با بازار اجاره ، پیش بینی رشد 25درصدی برای اجاره بها - وبلاگ شهبازی

به گزارش وبلاگ شهبازی، رشد 100 درصدی قیمت مسکن در یک سال این تصور غلط را در بازار مسکن ایجاد کرد که رشد اجاره بها در سال 98 بیش از حد خواهد بود اما املاکی ها معتقدند که رشد اجاره بها سال جاری حداکثر 20 درصد است و نباید اجاره بها به رشد قیمت مسکن گره بخورد.

به گزارش فارس، نرخ اجاره بها همیشه تابع قیمت مسکن است. این اصطلاحی در بازار مسکن است که همیشه مشاوران املاک به آن اشاره می نمایند و این روزها و قبل از شروع فصل جابجایی که بحث قیمت مسکن و اجاره بها به موضوعی داغ در بازار مسکن تبدیل شده است، انتظار می رود این جمله بیشتر از قبل به گوش مستاجرانی که بدنبال تمدید قرارداد یا بستن قرارداد جدید اجاره هستند بخورد.

اغلب کارشناسان و فعالان بازار بر این باور هستند که افزایش قیمت مسکن به تغییرات متعدد در بازار واحدهای استیجاری منجر می گردد و حال که قیمت مسکن در یک سال گذشته یک رشد 100 درصدی را شاهد بوده است، پس رشد نرخ اجاره به میزانی بی سابقه در سال 98 بدل خواهد شد.

مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره بهای یک متر مربع واحد مسکونی سال 95 در مناطق 22 گانه 23 هزار و 544 تومان بوده، به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری با احتساب پول پیش آن به نرخ های سال 95 حدود 2 میلیون و 354 هزار تومان بوده است. در منطقه یک اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 40 هزار و 975 هزار تومان و در منطقه 2 و 3 به ترتیب نرخ اجاره 33 هزار و 402 تومان و 39 هزار و 273 تومان بوده است.

حال اگر بخواهیم با توجه به رشد جهشی قیمت مسکن در دو سال گذشته نرخ اجاره بها را در نظر بگیریم باید اذعان کرد که قاعدتا باید نرخ اجاره بها به تبعیت از قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای یابد اما اکثر مشاوران املاک بر این باور هستند که سال جاری یک تفاوت ویژه با سال های گذشته خواهیم داشت.

• تفاوت رفتار قیمت مسکن با بازار اجاره

سید مهدی روانشاجهان رئیس دانشکده عمران و معماری واحد علوم تحقیقات با اشاره به اینکه نرخ اجاره بها در تابستان سال جاری همانند قیمت مسکن جهشی نخواهد بود، گفت: رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره بها نیست.

وی می گوید :اگر رفتار بازار اجاره بهای مسکن در 30 سال گذشته آنالیز گردد، متوجه می شویم که اجاره بها بر خلاف خرید و فروش که هر 4 سال یک بار دچار رونق و افزایش قیمت می گردد، سالانه از یک رشد معین برخوردار می گردد.

این کارشناس مسکن ادامه داد: اجاره بها هر سال با یک افزایش قیمت روبرو می گردد و این طور نیست که مثل قیمت مسکن بخواهد 4 سال یا 5 سال بدون رشد باقی بماند.

روانشاجهان با اشاره به اینکه در بازار اجاره همیشه رشد خزنده قیمت ها را شاهد هستیم، ادامه داد: شاید قیمت مسکن در یک سال گذشته جهش یافت، اما این به آن معنا نیست که باید منتظر جهش نرخ اجاره بها در فصل جابجایی باشیم.

وی با بیان اینکه البته نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن و ارزش پول نیز هست و اگر التهابات ارزی نداشته باشیم، بازار اجاره نیز کمتر دستخوش تحولات می گردد، اظهارداشت: رشد نرخ اجاره بها سال جاری هم مانند سال گذشته خواهد بود.

• مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینه مسکن می نمایند

مهدی غلامی کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه دولت برای ساماندهی بازار اجاره بهای مسکن هر چه سریعتر سامانه ملی املاک را راه اندازی کند، گفت:دولت برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره بهای مسکن می تواند به بافت فرسوده و عرضه مسکن در این مناطق ورود کند.

وی با اشاره به اینکه در کلانشهرها خانواده هایی که صاحب مسکن ملکی نیستند بخش قابل توجهی از درآمدشان را بابت اجاره واحد استیجاری خود پرداخت می نمایند، گفت: در تهران به صورت میانگین مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینه های مربوط به تأمین مسکن خود می نمایند.

وی ادامه داد: در حالی که خانواده هایی که دارای مسکن ملکی هستند هزینه جاری مسکن را برای ارتقای کیفیت زندگی و رفاه بیشتر خود به کار می بندند.

• رکوردزنی اجاره بها در تهران از اساس غلط است

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه اعلام رکوردزنی اجاره بها در تهران از اساس غلط است، گفت: رشد اجاره بها از جنوبی ترین تا شمالی ترین نقطه تهران 10 تا 20 درصد بوده است و تصور بنده این است که انتشار این گونه اخبار کمکی به مستأجران و کنترل اجاره بها نخواهد کرد و قطعاً این اخبار تشنج در بازار اجاره بهای مسکن را بیشتر می نماید.

وی می گوید: قطعاً اعلام افزایش و جهش نرخ اجاره بها بهانه ای به مالکان خواهد داد تا اجاره بها را بیشتر افزایش دهند؛ هر چند قبول داریم که قیمت مسکن در یک سال گذشته بیش از 80 درصد رشد نموده است، اما این دلیل نمی گردد که اجاره بها نیز در همین حد باید افزایش یابد.

• رشد اجاره بها حداکثر 25 درصد

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست بنابراین این موضوع در تمام جهان حاکم بوده است.

وی می افزاید: اما اینکه رشد اجاره بها باید همیشه متناسب با رشد قیمت مسکن باشد اینطور نیست؛ بنابراین بهتر است با توجه به وضعیت مالی مردم نرخ اجاره بها در سال 98 بیش از 10 درصد افزایش نیابد؛ اما پیش بینی ها حاکی از این است که رشد نرخ اجاره بها در سال 98 نسبت به سال گذشته حداکثر 25 درصد و در نهایت 30 درصد خواهد بود.

گزارش میدانی از بعضی املاکی های سطح شهر حاکی از این بود که اکثر مالکان نگران از ناتوانی پرداخت اجاره بها از سوی مستاجران هستند و قصد ندارند رشد قیمت مسکن را به رشد نرخ اجاره بها گره بزنند و کوشش می نمایند در نهایت تا 20 درصد نرخ اجاره بها را نسبت به سال گذشته بالا ببرند.

به نظر می رسد دولت برای ساماندهی بازار اجاره بها و حتی قیمت مسکن ناگزیر است بعضی برنامه های کوتاه مدت و بلند مدت را اجرا کند.

در برنامه های کوتاه مدت به نظر می رسد دولت باید از ابزارهای مالیاتی نهایت استفاده را ببرد و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی را که منتظر تصویب مجلس است را درخواست و آن را اجرایی کند.

درحال حاضر مالیات بر عایدی سرمایه احتیاج به تصویب در مجلس و مالیات بر خانه های خالی احتیاج به اصلاح و اجرا توسط دولت دارد.

در برنامه های بلند مدت نیز دولت می تواند با ارائه تسهیلات به سازندگان و ارائه زمین برای رونق صنعت استیجاری توازن مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند چرا که یکی از دلایل رشد نرخ اجاره بها بالا بودن تقاضا و کم بودن عرضه است.